不動產估價師在現場勘察時,依照更新單元內土地、建物之個別條件及權利狀態來評估其權利價值,其考量的項目如下:
步驟一:
協議先行。依「都市更新條例」第三十九條規定,由土地所有權人及合法建物所有權人於實施者擬定權利變換計畫前,自行協議處理。
步驟二:
實施者評定之。若前項協議不成,由實施者估定合法建物所有權人之土地權利價值,但實務上通常由實施者委託不動產估價師,評估合法建物所有權人之更新前土地權利價值。
步驟一:
協議先行,依「都市更新條例」第三十九條規定,土地所有權人及地上權人於實施者擬定權利變換計畫前,自行協議處理。
步驟二:
實施者評定之,若前項協議不成,由實施者估定地上權人之土地權利價值,但實務上通常由實施者委託不動產估價師,評估該地上權人之更新前土地權利價值。
依規定頂樓增建、地面層增建等是不能參與分配房屋,也就是不可以計入權利價值中。
就一般市場上交易習慣,房屋有重新裝潢者市場價值會較高,但由於都市更新是以拆除重建為目的,主要是評估所有權人間權利變換價值之公平性。因此就公平性而言,裝潢因素不適宜列入權利變換前權利價值。但可由實施者在評估拆遷補償費中納入考量。
依照都市更新權利變換實施辦法第六條規定,僅規定由實施者委託三家以上不動產估價師事務所,並無限制選任不動產估價師事務所的方式,地主也可以建議不動產估價師事務所,供實施者參考。
法源:依『都市更新權利變換實施辦法』第六條規定權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值,由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之。前項專業估價者,指不動產估價師或其他依法律得從事不動產估價業務者。